2023년도 50년 만기 주택담보대출 등장

최근 가계부채가 줄어들지 않고 꾸준히 증가 추세에 있습니다. 여기에 불을 붙일 수 있는 여건이 마련되고 있습니다. 시중은행들이 주택담보대출의 만기를 최대 50년까지 늘리고 있다는 부분이 바로 그런 점입니다. 대출을 받는 사람들은 매달 갚아야 하는 원리금의 부담은 낮출 수 있으나 이자의 총액은 늘어나게 되는 만큼 주의를 기울여야 합니다. 하지만 주택을 구매하려는 사람들은 화폐가치의 하락과 부동산 시세의 상승을 고려하면 문제없다고 생각하는 분들도 많은 만큼 이에 대해 자세히 알아보고자 합니다.

1) 50년 만기 주택담보대출

지난해 시중은행에서 주택담보대출 만기를 35년에서 40년으로 늘린 지 불과 1년 만에 50년 만기 주택담보대출의 시대가 열렸습니다. 은행에서는 대출기간을 늘려 대출자들의 원리금 상환부담을 낮출 수 있다고 도입배경에 대해 설명했지만, 다른 시각에서는 은행이 더 많은 대출 자산을 끌어모으려는 속내가 있다고도 말하고 있습니다. 사실 은행의 주 수입원이 이자소득인 부분도 있고, 시민들을 위한다고는 하지만 실제로는 시민들을 위한 상품은 크게 없을 뿐 아니라 은행의 이익을 취한다고 생각이 실제로 들기도 합니다. 단적으로 예적금 금리는 절대 대출금리를 뛰어넘지 못하는 것만 보아도 알 수 있습니다. 결론적으로 일반 시민들은 불만만 가질 뿐 바꿀 수 있는 것이 없기 때문에 낮은 금리의 상품을 찾는 것이 최선입니다. 아래의 링크를 통하여 주택담보대출 금리를 비교해 보실 수 있습니다. 

2) 장단점 및 기간별 이자분석

50년 만기의 주택담보대출에 대한 장단점을 알아보도록 하겠습니다.

- 장점으로는 만기가 늘어난 만큼 매월 상환해야 하는 원리금이 줄어듭니다. DSR 규제를 우회하여 돈을 더 빌릴 수 있습니다.

- 단점으로는 근래와 같은 부동산 분위기에서는 집값이 오른다는 보장이 없고 장기간 빌리는 만큼 이자 총액이 늘어나게 됩니다.

- 대출금리를 4%라고 가정했을 때 아래에 원리금균등상환 시 만기별 월 납입액과 총 이자를 정리해 보았습니다. 아래 분석표를 보면 알 수 있듯이 기간이 늘어날수록 이자금액은 기하급수적으로 늘어나는 것을 확인할 수 있습니다.

	대출금액 2억		대출금액 3억
만기	월 납입액	총 이자액	월 납입액	총 이자액
10년	2,024,902원	42,987,650원	3,037,354원	64,481,780원
20년	1,211,960원	90,868,730원	1,817,940원	136,304,170원
30년	954,830원	143,735,810원	1,432,245원	215,605,350원
40년	835,876원	201,215,650원	1,253,815원	301,825,700원
50년	771,414원	262,838,830원	1,157,121원	394,263,160원

하지만 실제로 대출을 받아 주택을 구입하는 사람들은 대부분 내가 매수한 집값이 떨어질 것이라는 생각을 갖는 사람은 1도 없을 것입니다. 대부분은 집값이 오를 것을 기대하고 매수하는 분들이 대부분이고, 결국 집값이 오르면 된다 라는 생각을 갖고 있습니다. 50년 만기로 대출을 실행 후 집값이 오르면 매도 후 시세차익으로 대출금을 갚아 버리겠다는 생각을 대부분의 사람들이 갖고 있을 것입니다. 폭탄 돌리기를 하는 것처럼 말입니다. 또한 대출 실행 후 매달 갚아야 하는 원리금은 최소화하고 대출실행 3년 뒤 중도상환수수료가 사라지는 시기에 금리가 낮은 상품이 있다면 해당 상품으로 갈아타기를 진행하는 방향으로도 생각할 수 있습니다. 여기에서 발생할 수 있는 문제점으로는 집값이 오르지 않는다면 손해를 보면서 매도하기도 부담스럽기 때문에 대부분은 부담스러워도 대출금 상환은 계속될 수 있습니다.

3) 나이제한 검토 관련

당국에서 50년 만기 주택담보대출과 관련하여 나이제한을 검토하고 있습니다. 현재 나이제한이 적용되어 있는 시중은행은 신한은행이 유일합니다. 신한은행은 34세 이하에만 50년 만기 주택담보대출을 실행해 주고 있고, 신한은행을 제외한 은행 대부분은 별다른 제한이 없습니다. 40년 만기 주택담보대출 상품에 만 39세 이하 조건을 걸었던 카카오뱅크는 되려 만기를 50년으로 늘리며 나이 제한을 없앴습니다. 당국에서 나이제한을 검토하는 부분에 대하여 찬반여론이 대립하고 있는데, 어떻게 결론이 지어질지 귀추가 주목되는 부분입니다.